電商做的產(chǎn)品是鞋配件,大概1000方左右,租的過(guò)程中需要注意什么,以及合同怎么安排
關(guān)注倉(cāng)庫(kù)的防火、防洪、防臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害的影響
如果有條件,記得辦理房屋租賃備案。會(huì)給你省下很多事情。
我本身就租用了1000方的倉(cāng)庫(kù),我說(shuō)一下我遇到的問(wèn)題,
第一,出租給你的人是不是真正的房東,我遇到的是二房東,他欠著房東的錢(qián),也沒(méi)有續(xù)費(fèi)就打算賣(mài)我三年,還好我去當(dāng)?shù)刂苓叺娜舜蚵?tīng)了一圈,不然得被坑慘了。
第二,防火,切記防火啊,我們一年銷(xiāo)幾億的同行,一夜之間燒掉了幾千萬(wàn)的貨,網(wǎng)店差點(diǎn)死了。
第三,交通,一定一定要保證不堵車(chē),車(chē)能順暢進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)內(nèi)部。不然后期需要耗費(fèi)大量人力搬運(yùn),也要保證銷(xiāo)售與倉(cāng)庫(kù)的距離,只要是做網(wǎng)店的難免遇到客服甚至店長(zhǎng)在大促期間去倉(cāng)庫(kù)幫忙之類(lèi)的,距離近要方便的多。
第四,談價(jià)格,你問(wèn)好價(jià)格之后,然后去找認(rèn)識(shí)房東的人,多問(wèn)問(wèn)。如果是小地方很容易遇到雙方都熟悉的熟人,拉著過(guò)去談一談,最起碼省幾萬(wàn)。我租的是村里的倉(cāng)房,找的村書(shū)記,出來(lái)喝個(gè)酒,然后跟我一起找房東談了談價(jià)格,省了三四萬(wàn)。
第五,一定要了解倉(cāng)庫(kù)當(dāng)?shù)厍闆r,因?yàn)槲易獾膸?kù)房是在村里的,牽扯到拆遷,我就把合同里面加上了這條。
第六,就是合同了。合同范本網(wǎng)上到處都是。自己找。我給你講的是合同之外的東西。
首先你需求先確認(rèn)這個(gè)1000方的倉(cāng)庫(kù)是自己運(yùn)營(yíng)還是托管給專(zhuān)門(mén)做運(yùn)營(yíng)的公司。
一.自己租倉(cāng)
如果準(zhǔn)備自己租倉(cāng)庫(kù)的話(huà),大的建議是:選擇一個(gè)靠譜的平臺(tái)和經(jīng)紀(jì)人,幫你選址和談判。這個(gè)蠻重要的,因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè),還沒(méi)有像鏈家一樣的超級(jí)大的平臺(tái),有蠻多獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人和小店在服務(wù),他們手上的倉(cāng)庫(kù)資源其實(shí)差距還是蠻大的。
在租倉(cāng)過(guò)程中每個(gè)步驟也要一些注意點(diǎn):
1.選址:多找?guī)讉€(gè)平臺(tái)或者經(jīng)紀(jì)人幫你帶看。現(xiàn)在不少平臺(tái)都有網(wǎng)站,可以自己先感受下區(qū)域的價(jià)格和倉(cāng)庫(kù),先確認(rèn)自己主要的選址區(qū)域,針對(duì)性的去了解房源。由于您是配件倉(cāng)庫(kù),可能也要考慮到運(yùn)營(yíng)對(duì)位置的要求,配送成本也要一并考慮進(jìn)去。
2.帶看:對(duì)經(jīng)紀(jì)人給的倉(cāng)庫(kù)自己要有一些判斷,是否合適,不然直接去帶看,由于倉(cāng)庫(kù)都很分散,一天看上3、4個(gè)都很多了,效率不會(huì)很高。
3.談判:根據(jù)不同房源的熱門(mén)程度,談判過(guò)程中能壓價(jià)的比例不大一樣,看中倉(cāng)庫(kù)后,不要急著下定,讓經(jīng)紀(jì)人去談一談,可以去復(fù)看幾次。如果價(jià)格談不下來(lái)太多,問(wèn)問(wèn)能否要到一些免租期和提前進(jìn)場(chǎng)期?,F(xiàn)在不少業(yè)主的壓力也蠻大的,多談?wù)?,說(shuō)不定有機(jī)會(huì)。
4.合同
·這里就很看經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)性了。范本要么房東提供,要么經(jīng)紀(jì)人提供。最好用經(jīng)紀(jì)人的版本,他們會(huì)稍微公正一點(diǎn)。如果房東堅(jiān)持用他們的,那你就只能自己仔細(xì)的去過(guò)一下合同。
·合同的關(guān)注點(diǎn)除了約定付款條款,也要把提前退租、違約條款都要寫(xiě)清楚,還有貨物的保險(xiǎn)要不要買(mǎi),誰(shuí)來(lái)買(mǎi)等等。
·一般租期的話(huà)1年起簽,如果簽訂長(zhǎng)租,比如3年和5年的,一般會(huì)約定租金遞增比例,這個(gè)都是要談的。
·如果不是原房東,可能是二房東或者三房東,保險(xiǎn)一點(diǎn)一定要原房東補(bǔ)充一個(gè)可轉(zhuǎn)租證明。防止二房東租給你后,發(fā)展他和原房東的合同里說(shuō)明不可轉(zhuǎn)租,那原房東是可以把你清退的,到時(shí)發(fā)生糾紛就比較麻煩了。
二.托管方案
如果托管的話(huà),其實(shí)一般收費(fèi)由兩部分組成:倉(cāng)儲(chǔ)成本+運(yùn)營(yíng)成本。
倉(cāng)儲(chǔ)成本=平均存放貨品量(m3)*單價(jià)
運(yùn)營(yíng)成本=每天收發(fā)件*單價(jià)
現(xiàn)在做電商托管公司蠻多的,如果貨物比較標(biāo)準(zhǔn),sku不是很多,找托管的成本會(huì)稍微低一些。因?yàn)槟悴恍枰硗夤腿巳ス芾砟愕膫}(cāng)庫(kù),而且現(xiàn)在一般托管商有自己的wms,可以對(duì)接你們的后臺(tái)的。